Торги недействительны, если под видом квартиры продано общее имущество дома
Реквизиты
Определение СКЭС ВС РФ от 25.12.2025 № 306-ЭС25-8505 по делу № А65-3519/2020 (резолютивная часть объявлена 15.12.2025)Все реквизиты ▾Свернуть ▴
- Суд
- СКЭС ВС РФ
- Номер жалобы
- 306-ЭС25-8505
- Дело
- № А65-3519/2020
- Резолютивная часть
- 15.12.2025
- В полном объёме
- 25.12.2025
Коротко
Торги в банкротстве можно признать недействительными, если в сообщении объект назван квартирой, а на деле это может быть общее имущество дома, например помещение с доступом к системам противопожарной вентиляции. Продажа общедомового имущества отдельно от квартир ничтожна, и суд обязан выяснить, что именно продано.
О чём спор
В процедуре реализации имущества гражданина финансовый управляющий продал на торгах за 5 млн руб. заложенную у Совкомбанка «квартиру» в Казани. Покупатель — ООО «Инвест МСК» — оспорил торги и договор: по его словам, помещение фактически является частью инженерных систем здания, через которое обеспечивается доступ к вентиляции лифтовых шахт и дымоудалению при пожаре. ТСЖ дома тоже считало продажу незаконной.
Что решили нижестоящие суды
Три инстанции отказали: сведения об объекте соответствовали судебному акту о праве собственности, покупатель — профессиональный участник торгов, мог запросить у управляющего информацию и осмотреть объект, но не сделал этого и несёт предпринимательский риск.
Вывод Верховного Суда
Извещение о торгах должно содержать сведения о предмете (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); явно неполные или недостоверные сведения, повлиявшие на результат, — основание для недействительности торгов по пункту 1 статьи 449 ГК РФ (пункт 71 постановления Пленума ВС РФ № 50). Доля в общем имуществе многоквартирного дома следует судьбе квартиры (пункт 2 статьи 37 ЖК РФ, пункт 2 статьи 290 ГК РФ), а продажа общего имущества как самостоятельного объекта ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Суды эти доводы не оценили и неправильно определили предмет доказывания. Спор направлен на новое рассмотрение: нужно установить, квартира это, нежилое помещение или общее имущество, и после этого оценить действительность торгов.
Подготовлено редакцией «Банкротного Вестника» по тексту акта. Не является юридической консультацией.
В «Профи» — более 10 000 отобранных постановлений судов округов с сутью каждого: о чём спор, что решили суды и почему, и уведомления о новых актах по этой теме. Каждый месяц смотрим 5 000+ актов кассации — в подписку попадают значимые для практики.