Продажа на торгах квартиры с долями детей требует нотариуса

Квартира в г. Харовске (кадастровый № 35:12:0103003:86) в равных долях принадлежит должнику, его супруге и двум несовершеннолетним детям и находится в ипотеке у ПАО «Сбербанк России». Должник признан банкротом (дело № А13-14409/2021), финансовый управляющий продала квартиру на торгах покупателю по договору от 16 августа 2024 г. Управление Росреестра по Вологодской области приостановило регистрацию перехода права, а уведомлением от 23 октября 2024 г. № КУВД-001/2024-39996591/11 сообщило о неустранении причин — несоблюдении нотариальной формы сделки. Управляющий оспорила это уведомление в арбитражном суде.

Первая инстанция требования удовлетворила. Апелляция перешла к рассмотрению по правилам первой инстанции, отменила решение и также удовлетворила требования: нотариальное удостоверение нужно лишь там, где несовершеннолетние сами отчуждают доли, а на продажу с торгов имущества, на которое обращено взыскание, полномочия нотариуса не распространяются. Суд округа согласился, сославшись на ст. 213.26 Закона о банкротстве и цель нотариального удостоверения.

Часть 2 ст. 54 Закона о регистрации прямо требует нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего; это специальная норма, не противоречащая п. 1 ч. 1.1 ст. 42 того же закона. Нотариальная проверка защищает несовершеннолетних, которые могут лишиться единственного жилья. Закон о банкротстве иных требований к форме таких сделок не устанавливает, а заключение договора по итогам торгов на форму сделки не влияет (со ссылкой на Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2020) и определение ВС РФ от 19 августа 2026 г. № 16-КАД26-4-К4). Уведомление Росреестра законно. Решение первой инстанции, постановления апелляции и округа отменены, в удовлетворении требований отказано.