ВС РФ о расчете компенсации залоговым кредиторам должника-застройщика: исходя из общей стоимости переданных предметов залога или из стоимости каждого недостроенного объекта

Залоговые кредиторы обратились с заявлениями об определении размера и выплате им компенсации.

Суд округа: так как требования заявителей о передаче жилых помещений включены в реестр в отношении помещений, расположенных в разных домах по строительным адресам, залог прав требований указанных лиц находится в прямой взаимосвязи с заключенными договорами долевого участия в конкретных объектах незавершенного строительства и не может распространяться на объекты, которые не являлись предметом заключенных соглашений.

ВС РФ:
Именно фонд обладал всеми возможностями для выполнения необходимых кадастровых работ и проведения соответствующей оценки в отношении каждого объекта.

Кредиторы вследствие своего более слабого положения были не в силах повлиять на то, как будет проведена оценка (в отношении каждого объекта или в отношении единого жилого комплекса).

Учитывая, что в суде первой инстанции Фонд не возражал против расчета компенсации исходя из общей стоимости переданных предметов залога, а также общего размера обеспеченных залогом обязательств, а позиция о необходимости расчета компенсации исходя из стоимости каждого недостроенного объекта впервые заявлена только в апелляционной жалобе Фонда, в данном случае подлежит применению принцип эстоппеля.

Суд округа фактически освободил фонд от неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий, предоставив ему не предусмотренную законом возможность неоднократного рассмотрения дела по правилам первой инстанции с предоставлением возможности представить новые возражения и расчеты, в результате чего поставил его в более привилегированное положение, предоставив процессуальные права, которыми любой другой участник судебного разбирательства в схожей ситуации не обладал бы.

В силе оставлены акты судов первой и апелляционной инстанций, которыми размер компенсации установлен исходя из общей стоимости переданных предметов залога.

Определение Верховного суда РФ №305-ЭС20-13365 (5,6,7) от 03 октября 2025 г. по делу А41-14157/2017.