Неравноценность сделки нельзя доказывать одной экспертизой без проверки аналогов и цены торгов

Конкурсный управляющий застройщика оспорил договор купли-продажи нежилого помещения, заключённый с гражданином за 750 000 руб. за год до возбуждения дела о банкротстве, ссылаясь на занижение цены (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Покупатель указывал на ошибки эксперта в выборе аналогов и на то, что сам управляющий в 2022 году продал на торгах похожее помещение в соседнем доме за 850 000 руб.

Суды признали договор недействительным, опираясь только на заключение эксперта о рыночной стоимости 1 270 000 руб. Апелляция изменила последствия недействительности, округ оставил в силе определение первой инстанции. Доводы покупателя об отличиях аналогов и о цене торгов суды отклонили немотивированно.

Заключение эксперта не имеет заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами (ч. 4 и 5 ст. 71, ч. 3 ст. 86 АПК РФ); аналоги должны быть сопоставимы с объектом по ценообразующим факторам по федеральным стандартам оценки. Суды уклонились от проверки доводов о неверных аналогах и о продаже управляющим похожего объекта. Все акты отменены, спор направлен на новое рассмотрение: суду нужно проверить экспертизу на соответствие ФСО и выяснить обстоятельства продажи помещения самим управляющим.