Бывший дольщик не залоговый кредитор на квартиру, если право на неё возникло у нового покупателя

Участник долевого строительства оплатил квартиру по договору 2011 года, затем отказался от договора из-за просрочки и взыскал уплаченное в суде общей юрисдикции. Его требование включили в третью очередь реестра застройщика ООО «Римэка», а квартиру застройщик продал другому дольщику по новому договору 2016 года. Бывший дольщик попросил признать его залоговым кредитором на эту квартиру.

Суды трёх инстанций признали требование обеспеченным залогом квартиры по ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Возражения о правах второго дольщика отклонили со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС № 58, поскольку объект в натуре есть и обратить на него взыскание возможно.

Коллегия отменила акты и вернула спор на новое рассмотрение. При банкротстве застройщика взыскание на объект по ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве не обращается; требования участников, включая бывших, удовлетворяются по ст. 201.10, 201.11, 201.14 Закона о банкротстве, и для этого достаточно признания требования по ст. 201.4. Дом введён в эксплуатацию, а регистрация права застройщика на квартиру не установлена, поэтому суду нужно выяснить, возникло ли первичное право собственности у второго дольщика, проверить действительность его договора и доводы о злоупотреблении правом. Банк как кредитор вправе обжаловать признание чужого требования залоговым.