Неввод дома в эксплуатацию не освобождает застройщика-банкрота от неустойки за просрочку передачи

В деле о банкротстве застройщика ООО «Передовые технологии» по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве участник долевого строительства просил включить в реестр требования о передаче квартир, неустойку и компенсацию морального вреда. Квартиры в реестр о передаче жилых помещений включены, в неустойке отказано. Дома не введены в эксплуатацию, но суд общей юрисдикции признал за дольщиком право собственности на квартиры.

Три инстанции отказали во включении неустойки: по п. 5.1.11 договоров застройщик передаёт квартиру в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод дома, а разрешение не получено, значит срок передачи не наступил (ст. 6, 8 Закона № 214-ФЗ).

Коллегия указала, что срок передачи объекта является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), а договоры прямо устанавливали срок ввода дома. Поэтому условие о передаче нужно толковать так: квартира передаётся не позднее двух месяцев с согласованного срока ввода, после чего начисляется неустойка; иное толкование противоречит ст. 431 ГК РФ и освобождает застройщика от сроков. Конец периода неустойки определяется моментом вступления дольщика во владение. При новом рассмотрении суд должен учесть, что такая неустойка как финансовая санкция не погашается приоритетно перед кредиторами, не являющимися участниками строительства, и учитывается отдельно в четвёртой очереди реестра после основного долга и процентов (п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве, ст. 201.1, подп. 4 п. 1 ст. 201.9).