Дольщик, чью квартиру продали другому, получает свободную квартиру нового застройщика или её стоимость

Гражданин заключил договор долевого участия с застройщиком, оплатил квартиру и в 2010 году подал заявление о включении в реестр в деле о банкротстве застройщика, но оно не было рассмотрено до утверждения мирового соглашения, по которому обязательства перед дольщиками принял новый застройщик. Позже новый застройщик продал ту же квартиру другому лицу, а затем сам был признан банкротом по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве; дольщик потребовал признать право собственности на квартиру.

Первая инстанция признала право собственности, сочтя, что обязательство перешло к новому застройщику в силу поручительства по мировому соглашению. Апелляция перешла к рассмотрению по правилам первой инстанции и отказала в требовании, суд округа с ней согласился.

Апелляция и округ ошибочно возложили негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика на дольщика, исполнившего договор и заявившего требование. Признанное за другим лицом право на квартиру препятствует иску (ст. 16 АПК РФ), но не умаляет иных гарантий участника строительства. Его право подлежит защите за счёт свободных квартир нового застройщика (по аналогии с подп. 6 п. 4 ст. 201.11 Закона о банкротстве), а при их отсутствии — возмещением рыночной стоимости квартиры (подп. 4 п. 1 ст. 201.1) в очерёдности, предусмотренной для передачи квартир. Все акты отменены, спор направлен на новое рассмотрение.