Залог права аренды участка распространяется на незарегистрированный объект незавершённого строительства

Райффайзенбанк был включён в реестр как залоговый кредитор ООО «Автогарант», в том числе по залогу права аренды земельного участка. На участке должник после заключения договоров ипотеки возвёл нежилое здание и начал строить гостиницу. Банк попросил признать его требования обеспеченными и залогом этих новых объектов.

Первая и апелляционная инстанции признали банк залоговым кредитором и по зданию, и по гостинице. Суд округа в части гостиницы отказал: она не введена в эксплуатацию, право собственности на объект незавершённого строительства не зарегистрировано, поэтому он не объект гражданских прав и не может быть предметом залога (ст. 131 ГК РФ).

По п. 5 ст. 5 и п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке строения, возведённые арендатором-залогодателем на заложенном участке, в силу закона попадают в залог. Чтобы кредитор не пропустил срок предъявления требований (абзац третий п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве) и мог реализовать статус залогового (п. 4 ст. 138), суд вправе признать требование обеспеченным залогом незарегистрированного объекта, если доказано, что он отвечает признакам недвижимости. Здесь по аналогии применяется ч. 5 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, а такое заявление по сути является заявлением об обращении взыскания на предмет залога. Банк представил кадастровый и технический паспорта и фотографии, поэтому постановление округа отменено, акты первой и апелляционной инстанций оставлены в силе.