Ипотека зданий без земельного участка до 01.07.2014 ничтожна, договорный запрет залога земли не оправдание

За месяц до возбуждения дела о банкротстве должник заложил компании здания и сооружения, стоящие на участке, который уже был в ипотеке у банка. Требование компании на 703 млн руб. включено в реестр как залоговое. ООО «СБК Стекло», правопреемник банка, оспорило договоры ипотеки по п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве и как ничтожные по ст. 10, 168 и п. 3 ст. 340 ГК.

Первая инстанция признала пропущенным годичный срок давности по ст. 61.3, но признала договоры ничтожными по общегражданским основаниям и право залога отсутствующим. Апелляция и округ отказали: по п. 12 постановления Пленума ВАС № 10 здания можно заложить без участка, если участок заложить нельзя, а договор с банком запрещал его последующую ипотеку.

Принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК) не позволял заключать ипотеку зданий без ипотеки участка, принадлежащего тому же собственнику. П. 12 постановления № 10 касается только законодательного запрета на залог земли, а не договорного. Договоры ничтожны по ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК в прежней редакции и ст. 69 Закона об ипотеке; определение первой инстанции оставлено в силе.