Кредитор – юридическое лицо, утративший залог при передаче объекта новому застройщику, вправе получить компенсацию

Генподрядчик застройщика получил по 18 договорам долевого участия квартиры в счёт оплаты своих работ (зачёт оспаривался, но в признании его недействительным по ст. 61.3 отказали). В банкротстве застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве управляющий отказал включить его в реестр требований участников строительства, и общество обратилось с разногласиями.

Суды включили около 42,9 млн руб. в четвёртую очередь как денежное требование: генподрядчик, заключая договоры долевого участия, понимал, что объект не будет сдан вовремя, и стремился повысить очерёдность своего требования. Суд округа добавил, что подрядные обязательства не были обеспечены залогом, а позиции постановления КС № 34-П к ним неприменимы.

Коллегия указала, что передача прав и обязательств застройщика новому застройщику прекращает залог объекта незавершённого строительства и прав на участок в пользу юридических лиц – кредиторов по договорам долевого участия в отношении жилых помещений. Их гарантия – согласие на передачу либо внесение на депозит суда суммы, которая причиталась бы им при продаже объекта на торгах, исходя из принципа подп. 1 п. 1 ст. 201.14 (пропорциональное распределение 60% выручки между залогодержателями). Поскольку общество утратило залоговый статус без компенсации, акты изменены: вопрос о размере компенсации направлен в первую инстанцию с привлечением нового застройщика, в остальной части акты оставлены без изменения.